Theo các chuyên gia, với 2,45 tỷ đồng/m² đất, các công ty phải xây căn hộ siêu sang với giá tối thiểu 500-600 triệu đồng/m² mới có lãi.
Trung tâm khu đô thị mới Thủ Thiêm có hơn 10.000 mét vuông đất trị giá 24 nghìn tỷ đồng, trung bình hơn 2,4 tỷ đồng mỗi mét vuông. Con số này đã phá vỡ mọi kỷ lục đấu giá đất, thậm chí còn đắt hơn đất ở các thành phố lớn trên thế giới như Hong Kong (Trung Quốc), New York, Thượng Hải ...
Đây có phải là một dấu hiệu tích cực, hay sẽ có tác động gì đến thị trường bất động sản và phát triển đô thị trong thời gian sắp tới?
Những ngày qua, trên thị trường bất động sản xôn xao câu chuyện một công ty bất động sản trúng thầu khu đất rộng 10.000m2 tại trung tâm Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.HCM, giá trúng thầu là Cao gấp 8 lần giá khởi điểm. 24 nghìn tỷ đồng.
Theo quy định, doanh nghiệp này cần hơn ba tháng để hoàn thành việc nộp các khoản vào ngân sách thành phố thì mới có thể coi là giao dịch thành công. Tuy nhiên, sau nhiều vòng đấu giá công khai, điều này khiến nhiều người bất ngờ, bởi 2,45 tỷ đồng cho 1m2 đất quả thực là một mức giá bất ngờ và nhiều câu hỏi được đặt ra.
Theo các chuyên gia, với mức 2,45 tỷ đồng mỗi m2 đất, các công ty phải xây căn hộ siêu sang với giá tối thiểu 500-600 triệu đồng một m2 thì mới may mắn sinh lãi. Đây quả thực là bài toán “hóc búa” đối với nhiều chủ đầu tư và quỹ đầu tư bất động sản, bởi so với khu vực, căn hộ cao cấp đắt nhất hiện nay cũng chỉ 200 triệu đồng/m².
Nếu theo kịch bản, sau 3 tháng, doanh nghiệp trúng thầu nộp đủ quỹ đất cho ngân sách TP.HCM thì điều này sẽ tác động đến thị trường theo hai hướng. Về mặt tích cực: thành phố sẽ có nhiều cơ sở định giá hơn và thu ngân sách tốt hơn. Ngược lại, mặt trái của nó là giá đất tăng đã làm tăng gánh nặng chi phí và khiến giá nhà đất tiếp tục tăng.
Chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển cho biết: “Khi mặt bằng giá mới phát triển như vậy thì hầu như tất cả các công trình họ sẽ dồn vào chuyển đổi mục đích làm đất ở hoặc tương tự và tiếp tục làm cho chính sách phát triển sở hữu nhà ở hợp lý cho người thu nhập trung bình mà Chính phủ và Thành phố đang theo đuổi sẽ gặp khó khăn".
Nhìn lại lịch sử, giá đất Thủ Thiêm đã tăng hơn 200% trong 5 năm qua, hầu hết là bất động sản xa xỉ cao cấp. Theo JLL Việt Nam cho rằng, trong vòng 5 - 10 năm tới, sau khi hạ tầng hoàn thiện, vẫn còn dư địa để tăng giá.
Tuy nhiên, với tình hình hạ tầng và sự phát triển kinh tế của TP.HCM như hiện nay, nhiều chuyên gia lo ngại giá tăng cao sẽ khiến thị trường khó khăn hơn.
Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia kinh tế, nhận định: "Bởi không loại trừ có những dự án xung quanh hiện nay đang triển khai không cần tăng 5,6 lần như đấu giá, người ta chỉ cần tăng 1 lần, 1.5 lần là đã mệt thị trường lắm rồi, đã khó giao dịch rồi. Như vậy, nếu một chủ đầu tư xung quanh họ ko xem xét kỹ lưỡng, cuốn theo tham chiếu này thì dẫn đến khó khăn trong phát triển bất động sản".
Ngoài ra, với mức giá được xác định sau cuộc đấu giá, chẳng hạn như 1 triệu đô la Mỹ, người mua sẽ nhận được 22 mét vuông ở Hồng Kông, 25 mét vuông ở New York, 54 mét vuông ở Thượng Hải và chỉ được 10 mét vuông ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Có thể thấy, so với những đô thị đất chật người đông, là trung tâm thương mại tài chính toàn cầu… với sự phát triển và thu nhập kinh doanh, tài chính của TP Hồ Chí Minh, rõ ràng có 1 sự chênh lệch thực sự khó lý giải?
Thông tin từ Ban quản lý khu đô thị mới Thủ Thiêm, hiện khu đô thị này còn 67 lô đất ở nhiều khu chức năng khác nhau như trường học, trung tâm thương mại, giải trí, công cộng… và sẽ được tiếp tục tổ chức bán đấu giá. Việc đấu giá khu đất vừa rồi với giá cao như vậy, các chuyên gia cho rằng sẽ gây khó khăn cho cả chính quyền Thành phố lẫn nhà đầu tư khi họ sẽ dựa trên cơ sở nào để đấu giá những khu đất tiếp theo. Chưa kể giá đất quá cao thì sức hấp dẫn với nhà đầu tư cũng sụt giảm gây khó cho việc kêu gọi đầu tư phát triển khu vực này trong thời gian tới.
Theo quy hoạch, Thủ Thiêm được xem là trung tâm mới của TP Hồ Chí Minh, được phát triển theo mục tiêu trở thành trung tâm tài chính hàng đầu khu vực và quốc tế. Tuy nhiên, sau hơn 20 năm đề án này vẫn chưa đạt được như kỳ vọng.
Do đó, theo ông Ngô Viết Nam Sơn, chuyên gia quy hoạch đô thị, việc đẩy giá đất lên cao "không tưởng" chỉ càng làm cho con đường thành công của mô hình Thủ Thiêm trở nên xa vời hơn.
Ông Ngô Viết Nam Sơn cho biết: "Ngay cả việc giá trị đất của Thủ Thiêm bằng với giá quận 1 thì đã không tưởng rồi chứ đừng nói là cao hơn. Nếu như chính quyền tin vào cái tác động này để mà đánh giá giá trị Thủ Thiêm cao hơn quận 1, tôi nghĩ rằng việc thành công của Thủ Thiêm sẽ càng ngày càng xa thực tế hơn".
Lấy ví dụ từ khu Phố Đông Thượng Hải (Trung Quốc), từ một bãi đất trống sau gần 30 năm, khu vực này trở thành Trung tâm tài chính hàng đầu thế giới, giống như Hong Kong thì lúc bấy giờ gía căn hộ mới chạm ngưỡng 600 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nhìn lại khu Thủ Thiêm, hiện chỉ có vài con đường và lác đác vài toà nhà chung cư nhưng giá đất cứ tăng cao thời gian qua.
Ông Ngô Viết Nam Sơn cho biết thêm: "Chúng tôi đã làm việc từ kinh nghiệm thực tế ở Phố Đông - Thượng Hải, ngay ở Phố Đông Thượng Hải là trung tâm phát triển hàng đầu thế giới, kịch bản tăng giá không bao giờ mà nó đi trước so với phát triển hạ tầng và chính sách đi kèm".
Ông Sơn khuyến nghị, chính quyền TP Hồ Chí Minh chắc chắn không nên dùng giá đấu vừa rồi làm tham chiếu cho bất kỳ một chính sách nào về định giá trong thời gian tới.
Thay vào đó, cần đánh giá dựa trên các phương pháp khoa học và thu hút nhiều nhà đầu tư hơn các dự án cao ốc thay vì nhà ở, xây dựng các dự án hạ tầng giao thông kết nối với trung tâm quận 1… phục vụ cho mục tiêu phát triển thành trung tâm tài chính tương lai.
Hiện cuộc đấu giá vừa rồi chỉ dừng lại ở việc công bố giá đấu thành công, còn việc triển khai các bước tiếp theo thì phải chờ kết quả sau 3 tháng nữa. Liệu nhà đầu tư này có theo đuổi đến cùng để hoàn thành dự án, hay sẽ từ bỏ? Theo các chuyên gia, câu chuyện này vẫn chưa đến hồi kết!
Chuyên trang tư vấn thông tin về các dự án bât động sản nhiều kinh nghiệm phụ trách và thực hiện. Thông tin tư vấn chuẩn xác & chính tiết các dự án bất động sản hiện nay .
