Bất động sản TP Thủ Đức và nhận định thị trường vào nữa cuối năm 2022

Thành phố Thủ Đức được thành lập vào cuối năm 2020 trên cơ sở sáp nhập 3 quận cũ là Quận 2, Quận 9 và Quận Thủ Đức có diện tích 211,56 km². Thành phố Thủ Đức trực thuộc TP. HCM và được Ủy ban thường vụ Quốc hội chính thức thông qua Nghị quyết thành lập vào ngày 24/07/2020.

Nếu tính mốc năm 2021, giá BĐS Tp.Thủ Đức đã tăng lên khoảng 2-3 lần so với năm 2019. Và đến nay, con số biến động về giá gần như vẫn chưa dừng lại. Ghi nhận diễn biến tình hình nhà đất tại Tp.Thủ Đức đầu tháng 3/2022 cho thấy, mặt bằng giá BĐS đã tăng 10-15% tùy vị trí so với thời điểm trước tết.

Báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam cũng chỉ ra, hầu hết các dự án căn hộ tại Tp.Thủ Đức có mức tăng giá lên đến 6%, trong khi các dự án có giai đoạn mới tăng giá tới 10% so với giai đoạn trước. Đáng nói, một số dự án mở bán giai đoạn tiếp theo dự đoán sẽ có mức tăng lên tới 15% nhờ sự thành công của các đợt mở bán trước và tiến độ xây dựng tốt.

Cũng theo đơn vị này, chi phí đất cao và tình trạng thiếu đất ở khu vực trung tâm cùng với sự cải thiện cơ sở hạ tầng giao thông kết nối ở khu vực ngoài trung tâm sẽ khuyến khích các dự án phát triển ra các TP, quận huyện ngoài trung tâm. Đến cuối năm 2022, dự kiến sẽ có 22.700 căn hộ mở bán. Thành phố Thủ Đức dẫn đầu với 56% thị phần, theo sau là Quận 7 với 14%. Như vậy, Tp.Thủ Đức không chỉ nóng về nguồn cung mà giá cả cũng chưa bao giờ hạ nhiệt.

Cũng theo số liệu của Chợ Tốt Nhà, mức độ quan tâm của người mua nhà đến khu vực Tp.Thủ Đức tăng gấp hơn 2 lần chỉ trong vòng 3 tháng cuối năm 2021, khi các biện pháp giãn cách xã hội tại Tp.HCM được gỡ bỏ. Điều này đã kéo theo sự tăng giá mạnh trong khu vực này với mức 6,8-8,4% tùy từng vị trí.

Ở phân khúc căn hộ, giá bán tại nhiều khu vực ở Tp.Thủ Đức đã vượt mức 300 triệu đồng/m2 với dòng sản phẩm hạng sang. Phân khúc căn hộ giá bán từ 50 tới hơn 100 triệu đồng/m2 ngày càng trở nên phổ biến.

Đáng nói, giá BĐS khu vực này tăng vọt bất chấp những diễn biến khó lường và ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 kéo dài. Đến thời điểm hiện tại, dù giá đã ở ngưỡng cao nhưng các BĐS bán ra trên thị trường sơ cấp vẫn không có dấu hạ nhiệt, giá vẫn "neo" ở mức cao so với mặt bằng trước đó. Nghĩa là, giá BĐS liên tục thiết lập mặt bằng mới, dù thị trường nhiều biến động.

Chẳng hạn, lô đất 50m2 tại P.Long Trường Tp.Thủ Đức, trước Tết có giá khoảng 2.6 tỉ đồng/nền, thì hiện tại đã tăng lên 2.9 tỉ đồng/nền, mặc dù có những nền chưa phát sinh giao dịch, nhưng giá vẫn tăng.

Ở phân khúc căn hộ, giá bán tại nhiều khu vực ở Tp.Thủ Đức đã vượt mức 300 triệu đồng/m2 với dòng sản phẩm hạng sang. Phân khúc căn hộ giá bán từ 50 tới hơn 100 triệu đồng/m2 ngày càng trở nên phổ biến.

TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam từng lý giải, giá nhà ở Tp.Thủ Đức ghi nhận mức cao hơn nhiều so với trước đây do nhiều yếu tố. Thứ nhất là, thành lập "thành phố trong thành phố" kéo theo mức độ đầu tư, ngân sách vào cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, giao thông gia tăng. Trên thực tế, nhiều năm qua, cán cân đầu tư công của Tp.HCM luôn nghiêng về khu Đông với hàng loạt dự án trọng điểm, một số sẽ đưa vào sử dụng trong năm nay khơi thông mạch nối đến quận 1 như tuyến Metro Bến Thành – Suối Tiên, cầu Thủ Thiêm 2, bến xe miền Đông… Cùng với đó là quy hoạch thành phố thông minh với trọng điểm là trung tâm kinh tế tài chính Thủ Thiêm, khu công nghệ cao, khu công nghệ sinh thái thu hút chuyên gia nước ngoài và các cấp quản lý đến làm việc tại đây chính là nguồn cầu tiềm năng cho các sản phẩm bất động sản.

Thứ hai, nguồn cung căn hộ hiện vẫn rất hạn chế. Số liệu từ CBRE cho biết, nguồn cung căn hộ chào bán ra thị trường trong năm 2021 và đầu năm 2022 đã giảm mạnh và rơi xuống mức thấp nhất kể từ năm 2015. Tình trạng khan hiếm sẽ tiếp diễn trong thời gian tới vì số dự án được phê duyệt rất ít, sẽ khiến giá căn hộ nhích lên.

Nếu cách đây 2-3 năm, BĐS Tp.Thủ Đức vẫn còn khoảng giá từ 40-50 triệu đồng/m2 thì hiện nay mức giá này gần như biến mất. Giá biến động tăng chung, đã khiến những dự án ra thị trường ở thời điểm này đều có sự điều chỉnh về giá. Chưa kể, mỗi chủ đầu tư đều nâng cấp sản phẩm của mình chất lượng hơn cũng khiến giá BĐS khó hạ nhiệt. Sự cạnh tranh về chiến lược giá ngày càng rõ ràng hơn ở thị trường BĐS Tp.Thủ Đức.

Cụ thể, trong các tháng đầu năm 2022, lượng tin đăng cho căn hộ chung cư ở khu vực Quận 2 tiếp tục đà tăng sau khi chững lại sau giai đoạn sau Tết. Trong tháng 3/2022, nguồn cung tăng 20% so với trung bình trong tháng 2/2022, nhưng vẫn chưa đạt được ngưỡng đỉnh vào giai đoạn tháng 12/2021. Tỉ lệ liên lạc để thực hiện giao dịch mua bán căn hộ có xu hướng tăng lên khi đạt mức trung bình 0.2 điểm, tăng mạnh so với trung bình của hai tháng đầu năm - rơi vào khoảng 0.11 điểm.

Với việc nguồn cung căn hộ bán ra và được chuyển nhượng đang tăng nhanh trở lại trong giai đoạn này, kéo theo các chỉ số về nguồn cầu có xu hướng giảm và có tín hiệu tốt về tính thanh khoản có thấy hai tháng sắp tới sẽ chứng kiến nhu cầu chốt đơn tăng lên sau giai đoạn thăm dò thị trường được kéo dài từ trước Tết.

Mặc dù có sự xuất hiện của nhiều dự án đang và sắp mở bán trong quý 1/2022 (gồm 8 dự án đang mở bán và 18 dự án sắp mở bán), nhưng sức hút cho phân khúc căn hộ chung cư ở khu vực Quận 2 vẫn tập trung vào các dự án đã hoàn thiện và thậm chí đã đưa vào sử dụng một khoảng thời gian dài.

Tình hình diễn biến tương tự tại Quận 9 và Quận Thủ Đức. Nguồn cung căn hộ của Quận 9 và Quận Thủ Đức có sự hồi phục đồng đều trong tháng 3/2022 khi tăng lần lượt khoảng 16% và 23% so với tháng trước, nhưng vẫn thấp hơn ngưỡng tin đăng rao bán vào đầu năm từ 13% - 16%. Xét về nguồn cầu quan tâm các căn hộ tại đây, chỉ số về lượng tìm kiếm tăng cùng chiều so với lượng cung của thị trường, với mức tăng trưởng lần lượt cho hai khu vực này so với tháng 2/2022 là 27% đối với Quận 9 và 19% đối với Quận Thủ Đức. Điều này chứng tỏ nhu cầu cho phân khúc căn hộ chung cư ở hai khu vực vẫn đang rất lớn và nhiều khả năng nguồn cung hiện tại là chưa đủ để đáp ứng được.

Ông David Jacskon, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam

Không chỉ lượng quan tâm tăng mà lượt liên lạc thực tế để tiến hành giao dịch cũng tăng tốc mạnh mẽ. Tốc độ liên hệ giao dịch mua bán các căn hộ tại đây tăng nhanh từ đầu tháng và đạt mức cao nhất trong vòng 6 tháng trở lại đây. Ở Quận 9, chỉ số này hiện là 0.25 điểm, cao hơn mức đỉnh vào tháng 11/2021 là 0.2 điểm. Và tại Quận Thủ Đức đang ghi nhận 0.3 điểm so với mức cao nhất là 0.23 của tháng 11/2021.

Đáng chú ý, những dự án căn hộ còn ở ngưỡng giá 60 - 80 triệu đồng/m2 nhận được sự quan tâm đáng kể trên thị trường Tp.Thủ Đức. Chẳng hạn mới đây, dự án căn hộ Paris Hoàng Kim của CĐT Khởi Thành và phát triển bởi Hưng Hưng Thịnh Group cũng sắp giới thiệu ra thị trường giai đoạn giỏ hàng đẹp nhất với mức giá dự kiến khoảng 73 triệu đồng/m2, được dự đoán sẽ "khuấy động" thị trường BĐS Tp.Thủ Đức. Đây là nguồn cung sơ cấp có mức giá mềm hiếm hoi so với mặt bằng chung nên gây được sự chú ý.

Nếu đặt trong bối cảnh giá BĐS Tp.Thủ Đức liên tục thiết lập giá mới, có dự án chạm mốc gần 400 triệu đồng/m2, thì mức khoảng giá 60 - 80 triệu đồng/m2 được xem là giá mềm của khu vực. Theo báo cáo mới nhất công bố trong tháng 3/2022 của Cushman & Wakefield, mức giá bán căn hộ trung bình tại thị trường Tp.HCM đạt 3.300 USD/m2 (tương đương 75,4 triệu đồng), tăng 8% theo quý và tăng 27% theo năm. Chỉ riêng tại Tp.Thủ Đức, số liệu ghi nhận cuối năm 2021  chỉ ra mức giá căn hộ trung bình tại đây vào khoảng 85,6 triệu mỗi m2.

Như vậy để thấy, những BĐS còn trong khoảng giá dưới 80 triệu đồng/m2 được liệt vào "hàng hiếm" của thị trường nhà đất Tp.Thủ Đức. Từng nói về lý do mức giá đưa ra thị trường dễ chịu hơn so với mặt bằng chung BĐS Tp.Thủ Đức, đại diện đơn vị phát triển là Hưng Hưng Thịnh Group cho rằng, đưa ra mức giá sơ cấp mềm hơn khu vực là để tạo cơ hội cho các nhà đầu tư mua vào ở giai đoạn đầu. Chưa kể, sắp tới khi hạ tầng KĐT Thủ Thiêm dần hoàn thiện thị giá bất động sản tại khu vực này sẽ còn tăng nóng. Vì thế, sự ghi nhận thị trường ở thời điểm đầu cũng hết sức cần thiết. Dĩ nhiên, trong tương lai, giá căn hộ sẽ tiếp tục đà tăng theo thị trường chung và sự đầu tư của chính dự án.

Ông David Jacskon, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng, tại Tp.Thủ Đức nếu còn nguồn cung căn hộ trên dưới 80 triệu đồng/m2 ở thời điểm này thì đó là "hàng hiếm", có khả năng thu hút mạnh mẽ sự chú ý từ người có nhu cầu ở thực lẫn nhà đầu tư. Người có nhu cầu ở thực sẽ hiểu đây là cơ hội còn sót lại để họ tìm kiếm nơi an cư tại Tp.Thủ Đức. Trong khi đó, nhà đầu tư chắn chắn sẽ có niềm tin về mức lợi nhuận lớn khi đánh giá tiềm năng tăng giá của khu vực này.